Как я искал искал инвестиции в 15 млн., нашёл 30 млн., но отказался от них

Ниже представлен текст который я написал пару лет назад для поиска инвестиций. Для справки — я никогда не привлекал инвесторов в личные проекты. Никаких красивых рендеров и презентаций. По факту самопрезентация+ОТР (основные технические решения) на пару страниц. Однако две встречи с потенциальным инвестором — было предложение зайти на 30 млн + земельный участок в 22 сотки в непосредственной близости с парком. Почему отказался — написал пост в своём канале.

Меня зовут Александр, мне 36 лет. Я заместитель начальника управления в инвестиционной компании. Являюсь техническим заказчиком принципала. Моя специализация – капитальное строительство, помимо этого являюсь руководителем проектной команды (куратор от ЛКВ ПИР до ПНР ввода в эксплуатацию). 90% ОПО (опасные производственные объекты), 10% гражданское строительство – ЛКВ 20-35 млрд в год. В прямом подчинении 16 человек, в косвенном 12000. Работаю 24/7. Вредные привычки есть, но в пределах социальной нормы. Закаляюсь, люблю сноуборд и баню. Оклад 550-650 к в месяц без премий, премии в зависимости от KPI – KPI не в пизду обычно, но иногда нет-нет да и да.

Мой опыт

Скил могу разделить на 3 направления:

• Начало
• Карьера
• Личные проекты

Начало сумбурное, я из деревенских. Без пап/мам и пидорасов там всяких. Собирал метал, торговал вишней на рынке, грузил фуры, был подсобником на стройке, охранником, барменом, агентом по недвижимости, сторожем, таксистом и т.д. Могу выделить основное направление – стройка. Делал ремонты, от фундамента до кровли, прям всё: сайдинг, плитка, шпатлёвка – от и до. Закончил направление руководителем бетонных работ.

По карьере всё просто – закончил бурсу (РГКРИПТ) пошёл на завод (РОССЕЛЬМАШ), параллельно с работой на заводе закончил универ. Далее инжиниринговая компания, потом ПАО – по факту с 2007 года моё третье место работы.

Личные проекты

Выделю, пожалуй, три направления: недвижимость, сайты, туристический бизнес.

Сдача недвижимости в аренду

Инвестиции для нищебродов – не можешь создать бизнес-систему и дополнительные ценности – покупай бетон и сдавай 4-5% годовых (это стандарт). У меня получается чуть-чуть получше 9-11% годовых благодаря основным принципам:

• Инстаграмноть
• Неубиваемость ремонта

Именно благодаря этим двум принципам я сдаю квартиры не дольше 3 дней и не имею особых хлопот с амортизацией, помимо прочего, в квартиры с арендным платежом выше рынка не заезжают маргинальные личности.  Сейчас недвиги у меня на 25-26 млн, при ипотечных обязательствах 6,7 млн.

В целом недвижимость – не про инвестиции, а сохранение капитала. Надёжный фундамент. База.

Сайты

После ухода с Адсенс стало грустно. С трафиком 30000-33000 хостов/сутки иметь 25-28 т.р. с РСЯ, +60 в год набегает с партнёрок. Но тем не менее в сайтах с 2015 года, знаю, как создавать неплохие сайты, связки SMM.

Из последнего, совместно с Сеоника сделали сайт Парк Галицкого. Ну как совместно😊 С меня идея, с Сеоники дизайн, натяжка, наполнение, программинг.

После открытия индексации – 1000 уников/сутки. Кстати, вот статистика – можете глянуть, мне не жалко. Сейчас проект на паузе, но там есть перспективы. Зашёл партнёр и разместил квартиры в посуточную аренду, я скидываю ему заявки – затем мне кешбек 3-5 т.р. Не удобно. Думаю, в дальнейшем прикрутить функционал – чтоб бронили через API Авито – будет динамичесое ценообразование +квартир возле парка +100. Очень много заявок отваливается в дни футбольных матчей.

Туристический бизнес

Началось всё с сайта Парка лога => искали рекламодателей не нашли=> начали возить самостоятельно=> сейчас продаём туры по комиссии (писал об этом тут). Всем занимается моя жена, с меня технические моменты: сайты, интеграция с AmoCRM. Она, кстати, ведёт ТГ-канал – кому интересно гляньте.

Суть такая – изначально Оля думала создавать группы Вк, Ок, ТГ – продвигать далее искать туристические компании и по фиксированной ставке 5000 рублей/мес выкладывать посты. Сначала так и было, но потом тур.компании – от Вас мол выхлопа нет, давайте на комиссию ­– теперь платят по 25-30 т.р./месяц😊 Более подробно как она выстраивает систему взлёты и падения – у неё на канале. Главное, что надо почерпнуть тут: у нас есть сайт Парка Лога, сетка ТГ-каналов (Ростов-на-Дону, Воронеж, Краснодар и т.д.), а также группы в ВК – Поездки в парк Лога, Туры выходного дня и т.д.

Для чего такая долгая преамбула?

Для того чтобы описать кто я, какими навыками и компетенциями обладаю, ну и чтобы будущий инвестор понимал – суть предложения реальный бизнес.

Лично я не верю в коллективные инвестиции:

1. Гуртовое – чертовое.
2. Обычно, когда я вижу, что ищут инвестиции на берега кисельные, но при этом инвестору обещается прибыль такая, что с лёгкостью перекрывает любые платежи по кредиту в каком-нибудь второсортном Саратовском банке «Синергия» — комон, братан, бери риски все на себя.
3. Ещё не верю, когда ищут 2-3 млн. – ну честно, коль у тебя нет кэша – то в 90% ты Фантазёр, и у тебя есть очередная идея.

Так, затянулась преамбула, давайте к MVP питч-джека. Первая статья, и мой первый публичный призыв к совместному инвестированию.

Глемпинг и Банный комплекс

Что предлагаю – разместить в Старой станице Ростовской области глемпинг состоящий из:

• 3 дома A-Fream (каждый дом будет иметь отдельный чан, беседку, батут для детей, мангал, барбекю и пр.атрибуты)
• Баню из двух секций и в каждой ещё по чану.
• Парковка 4-6 машиномест.
• общая зона для детей (качели, горки и пр.).
• Домик администратора для круглосуточного проживания, а также в нём прачечный комплекс.
• Небольшой мангально-печной комплекс.
• Хоз.-блок для парковки велосипедов.

Почему в Старой станице?

1. В СС находится один из лучших частных парков России – Парк лога. Толпы туристов. Только мы организовываем туры из Ростова, Краснодара, Воронежа и Таганрога. Вы можете посмотреть на моём сайте или на официальной странице в ВК.
2. В 6 км от парка находится трасса М4 «Дон» — одна из самых оживлённых трасса в России (на третьем месте).
3. В 20 км находится База «Эльдорадо».
4. В 10 км находится пак «Патриот».

Конкуренты

Сейчас в СС появилось много гостиниц и домиков – все они размещены здесь — . Прямой конкурент тут – Лесной шалаш (в сезон сдаётся по 7000/сут).

//Конкуренты такие что без слёз не взглянешь. Пример – https://hom-kamensk.ru/

Концепция

• Домики – всё будет инстаграмно (нам нужны хештеги) и чтоб-человек просто наслаждался отдыхом без лишних глаз. Предварительно будут использоваться данные дом-комплекты: 66 м². Облагороженная территория (белая галька, деревянные дорожки, газончик, клевер ползучий). Каждый дом оборудован будет в обязательном порядке камином, большим телевизором, вай-фай, Алисой, музыкальным проигрывателем, обратным осмосом, капсульными кофе-машинами. На улице: мангал, барбекю, чан, батут. Всё что вы видели в инстограме – будет тут, красиво и со вкусом. Дома с тёплым водяным полом – круглогодичное проживание – никаких калориферов. Красивые террасы и беседки.
• Баня – баня будет направлена исключительно для любителей. Соли, можевельник, подвесные аромотравы, отличный антураж и т.д. Правильная вентиляция и приток воздуха. Предварительно баня будет состоять из двух отдельных отсеков, между ними технологический блок. Печи будут использоваться премиальные — ИзиСтим Ялта-25 с ГГУ-40 – для мелкодисперсного пара. Оборудована чаном. //Баня нацелена как на гостей, но целевая аудитория – местные любители парилочки. Почасовая сдача. Чай, мёд, тапки, вода – бесплатно.
• Общая зона для детей – занятые дети счастливые и отдохнувшие родители.
• Домик администратора – ресепшен, небольшой «отсек» для проживания, прачечная.
• Дополнительные услуги, неочевидные услуги, которые также будут формировать выручку:
• Продажа пива на ресепшене (я бы с удовольствием с дороги выпил кружечку пива, как только припарковал автомобиль);
• Капсулы для кофе машин (одна или две будет бесплатно);
• Приготовление пиццы в печи (к слову о небольшом мангально-печном комплексе);
• Свежевыжатые соки;
• Веники, масла, травы для подвешивания в парилке;
• Пар-мастер;
• Коллаборации с раковарней местной и многое другое.

База, где может полноценно остановится компанией и для семейного отдыха. Где не тупо переночевал, а есть чем полновесно заняться и взрослым, и детям. Просторное и комфортное жильё в 5 минутах от «Точки притяжения» туристов.

Проект организации строительства (ПОС)

Комплексная застройка, все коммуникации максимально спрятаны от глаз (электрохозяйство, тепловые сети).

Подведён газ.

Дома энергоэффективные.

Подведена максимальная мощность электроэнергии.

В каждом доме камин.

HR модель

Предварительно на постоянной заработной плате – управляющий и администратор – з/п+KPI от проданных дополнительных услуг. Клининг, топщики, пар-мастера на аутсорсинге.

Модель может изменится в зависимости от загрузки и сезона.

Автоматизация и IT

Максимальная автоматизация и автоматика комплекса:

• отъезжающие ворота
• мониторинг температуры в чанах/бане – вывод информации пользователям (и аналитика для проверки дистанционно персонала комплекса)
• видеонаблюдение придворовой территории и общих зон
• Безключевой доступ.
• И прочие приблуды…

Управление комплексом

Будет разработана собственная PMS система управления комплексом. На начальном этапе: управление банями – через Гном-Гуру, домики – RealtyCalendar – для интеграции через API на все возможные доски, сервисы.

Реклама комплекса

1. Яндекс-карты/навигаторы
2. Социальный буст
3. Собственные ресурсы: сетьTRIP (Ростов, КРД, Воронеж), неофициальный сайт парка Лога (метрика тут), Группа ВК – Поездки в Парк Лога.
4. Нативная интеграция Ютюб-блогеров
5. Авито, островок…
6. Реферальная программа – привёл «заселенцев» получи 10%. (У нас знакомая владелец одного из отелей в СС – сезон загрузка 90-95% — выходные всегда овербукинг)
7. Выкуп и переделка сайта — http://kamensksauna.ru/ — либо создание «каталога» — с первым местом нашей бани
8. И другие…

Необходимые инвестиции

Оцениваю проект комплекса «под ключ» в 25 млн. рублей. Своими деньгами войду на 10 млн. рублей. Объём необходимых инвестиций – 15 млн.

Юнит-экономика

Я беру за основу: операционные, переменные расходы, налоги, амортизация – 30-40%. Сдача домиков по 5000 (хотя у конкурентов с гораздо худшей концепцией и локацией по 7000), час бани – 2000 (средняя «зашарпаная» баня — 2500). Доп. услуги не считаем – их нет. Растопка 1-го чана – 3000 рублей (вообще не беру в расчёт, хотя на базе их будет 5 штук). Сезон – май-сентябрь (5 мес.), несезон (7 мес.).

1. Вариант провальный

В сезон сдаём всего 50% домиков, и всего 8 баня-часов в неделю.

В несезон 30% домики и 2 часа в неделю заказывают баню.

Чаны не топим, допников нет

5^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,5^(%)=1125 т.р. //сезон

7^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,3^(%)=945 т.р. //несезон

32^{(баня-часы)} ×2000^(такса) ×12^{(месяцев)} = 768 т.р.

Общ. – 2838 т.р. -30%= 1986 т.р. (чистыми) – 7,94% годовых.

2. Вариант реалистичный

В сезон загрузка домиков 90% домиков, в несезон – 50%.

Баня: в сезон 8 баня-часов в неделю, в несезон – пн-чт: 16 баня-часов (это 1 баня на 2 часа в день), пт-вс 36 б/ч (это 1 баня на 6 часов в день).

Чаны никто не заказыват, допники никто не покупает.

Расходы – 40%.

5^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,9^(%)=2025 т.р. //сезон

7^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,5^(%)=1575 т.р. //несезон

32^{(баня-часы)} ×2000^(такса) ×5^{(месяцев)} = 320 т.р. //сезон

208^{(баня-часы)} ×2000^(такса) ×7^{(месяцев)} = 2912 т.р.

Общ. – 6832 т.р. -40%= 4099 т.р. (чистыми) – 16,39% годовых.

3. Вариант на предмаксимум

В сезон загрузка домиков 90% домиков, в несезон – 60%.

Баня: в сезон 20 баня-часов в неделю, в несезон – пн-чт: 48 баня-часов, пт-вс 54 б/ч – 102 б/ч.

Чаны каждую неделю (52 недели) 2 раза растапливается каждый из 5 чанов:

Доп.услуги – нет их

Расходы – 40%.

5^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,9^(%)=2025 т.р. //сезон

7^(мес)×3^{(домика)} ×5000/сут. × 30^(дней) ×0,6^(%)=1890 т.р. //несезон

80^{(баня-часы)} ×2000^(такса) ×5^{(месяцев)} = 800 т.р. //сезон

408^{(баня-часы)} ×2000^(такса) ×7^{(месяцев)} = 5712 т.р.

52^{(недели)}×2×3000^(такса) ×5=1560 т.р.

Общ. – 11987 т.р. — 40%= 7192 т.р. (чистыми) – 28,76% годовых.

Риски

1. Проект будет не рентабельным – риск всегда присутствует в любом деле, но при должном подходе сервиса и качества возможно свести их к минимуму. Основная точка притяжения (Парк Лога) – будет на том же месте и через 50 лет.
2. Эскалация конфликта со стороны Украины – при данном раскладе думаю уже нигде в России безопасно не будет.
3. Ковидные истории – никто не застрахован – но люди в момент все начали переезжать за город.
4. Уничтожение/пожар – риск нивелируется обычной страховкой. Я писал как-то тут о том как одну из моих квартир затопили, ущерб на 15 т.р. – выплатили на 80 т.р. Комплекс необходимо застраховать на сумму – 35 млн.

Кого ищу, требования к инвесторам, условия

1. Ищу 2-3 инвесторов – в идеале одного
2. С меня организация строительства, запуск проекта, организация системы
3. Условия инвестирования – 15 млн – 49% бизнеса
4. Оформление через ООО, оформление 50% земельного участка и недвижимого имущества на инвестора (-ов)

Дорожная карта проекта

1. IPO (вы находитесь здесь)
2. Покупка земельного участка
3. Создание проекта, оформление, подвод коммуникаций (2-3 мес)
4. Строительство комплекса (3-6 мес)
5. Запуск проекта (1 мес)

15 Фев 2025      architector