Как я покупал квартиру в доме 1861 года – доходность 14% годовых

Не судите строго, давно не писал статьи…

В 2020 году стал вопрос о приобретении квартиры под сдачу. Рассматривали варианты в центре Ростова-на-Дону, вторичку и новостройки. Новостройки сразу отмели. В основе данного решения было отвращение к человейникам без души стоимостью x2 (квартира в центре города на главной артерии города 30 квадратов за 3 миллиона, да вы в своём уме😉).

Случайно наткнулся на объявление. Вторичное жильё 42 кв.м. —  1,8 млн. Просто жесточайший «клоповник», всё под вынос и сжечь.

Тезисно:

– дом 1861 года (т.е. ещё крепостные строили).

– в самом центре города (пересечение ул. Обороны и проспекта Будёновского, в радиусе 300 метров 3 колледжа, 3 института и 1 таможенная академия) – 3 Л никогда не забываем.

– укатанный ремонт (это всегда для меня больше «+» чем «-». Всегда умиляет, когда ремонт из 1998 года, и говорят – заходи живи).

– Очень «вкусная» цена 42800 рублей за квадратный метр.

Покупка квартиры

Я ненавижу покупать квартиры через риелторов. 80% риелторов – практически ничего не делают, размещают объявления на Автито, и мол «оказывают» услуги по скаченному из интернета договору купли-продажи.

Но тут в объявлении помимо указанного адреса, было фото тех.плана, где был указан номер квартиры.

Ну всё – прибываю на адрес. На входе меня встретила дверь с потёртыми цифрами, нажав их я, разумеется, попал во внутренний двор-колодец.

Найдя нужную квартиру – постучался, никого. Постучал соседям – дали номер владельца.

Вечером у нас состоялся диалог: они 2 млн., я говорю 1,8 – и по рукам. Далее пошёл в банк, отказали в выдаче ипотеки – большой износ и деревянные перекрытия + геморрой в виде заложенного окна в 1983 году, которое отмечено на техплане.

Когда есть геморрой или какие-то проблемы – для меня это всегда возможности.

Так я сбил цену до 1730 т.р. – сказал давайте за наличку, деньги на руках – всегда козырь.

Вообще я начал вести канал в телеграмме – Дневник инвестора – там гораздо больше контента, так как на полноценные статьи времени всегда не хватает.

Ремонт

Далее был ремонт. Реализацию проекта взяла на себя моя жена. Это полностью её труд и заслуга. Ремонт+оформление на всё про всё ушло 4 месяца. Вот такая конфетка получилась.

Вот видео, к сожалению не нашёл цельного – смонтировал из найденных нарезок.

Затраты

Вместе с ремонтом и покупкой (все доверенности, согласия, оценки) вышло на 3 226 856 рублей. Удалось ещё налога вернуть помойку на 240 или 250 тысяч, но я это в расчёт не беру.

Доходность

Тот, кто сдаёт недвижимость в аренду – тот знает, периодически что-то да вылазит. +- мы в первый год установили дополнительный электрический котёл и поменяли личинку на входной двери – в принципе всё.

Один раз нас затопили – но это уже другая история.

Доходность

Сейчас мы сдаём за 40000 рублей в месяц данную квартиру. Грязными доходность 14,87%. Почему грязными – не учитываю страховку раз в год и сдачей квартир в Ростове занимается администратор за 10% от МАП.

Конечно же могут мне возразить, мол доходность маленькая лучше облигации или вклады. На это могу сказать – высокая ставка ЦБ не навсегда, а квартира простояла с 1861 года. Доходность в недвижимости 14% – хорошая доходность.

Хотите больше реальных историй об инвестировании, тогда Вам в мой пока маленький телеграм-канал Дневник инвестора

 

08 Фев 2025      architector